Planejamento tributário para locadores em 2026 passou a integrar a agenda estratégica de quem vive de renda imobiliária. Conforme informa Alex Nabuco dos Santos, a reforma tributária altera não apenas o custo final da locação, mas também a forma de operar, exigindo maior organização, disciplina documental e visão empresarial do patrimônio. Nesse novo cenário, antecipar decisões é o que separa quem perde margem de quem preserva rentabilidade.
Além disso, 2026 será um ano decisivo para ajustes estruturais. A transição para o novo sistema exige revisões contratuais, definição clara do modelo de exploração do imóvel e adaptação das rotinas administrativas. Como resultado, o planejamento tributário deixa de ser uma reação pontual e passa a funcionar como instrumento de gestão, capaz de reduzir riscos e aumentar previsibilidade financeira. Descubra tudo sobre o tema abaixo:
Planejamento tributário para locadores em 2026 e o que muda na prática com IBS e CBS
A partir de 2026, o novo sistema tributário começa a operar em fase de transição, com alíquotas reduzidas e foco na adaptação dos contribuintes às novas regras. Embora o impacto financeiro inicial possa parecer limitado, a mudança mais relevante está nas obrigações acessórias, como cadastros padronizados, emissão de documentos fiscais e controle rigoroso das receitas. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o primeiro passo do locador é compreender exatamente como sua operação funciona hoje.
Esse diagnóstico envolve mapear quantos imóveis compõem a carteira, quais são residenciais ou corporativos, quem são os inquilinos e como os contratos estão estruturados. A partir daí, torna-se possível identificar onde o impacto tende a ser maior, especialmente em locações de valor elevado ou em contratos sem cláusulas de reequilíbrio econômico. Com essas informações organizadas, o planejamento deixa de ser abstrato e passa a se transformar em um plano de ação concreto.
Foco em estrutura e governança
Um dos pontos mais sensíveis do planejamento tributário será a definição da estrutura adequada para exploração da carteira: pessoa física ou pessoa jurídica. Como Alex Nabuco dos Santos indica, essa decisão não deve ser tomada com base apenas em alíquotas aparentes, mas sim a partir de critérios como volume de receita, perfil dos inquilinos, necessidade de reinvestimento e nível de exposição a fiscalização.
Em carteiras mais robustas, a pessoa jurídica pode oferecer ganhos indiretos importantes, como padronização de contratos, centralização da gestão e maior controle financeiro. No entanto, esse modelo exige governança mais rigorosa, com escrituração regular, separação patrimonial e acompanhamento contábil contínuo. Quando bem estruturada, a PJ transforma o patrimônio imobiliário em uma operação mais profissional, reduzindo riscos e aumentando a previsibilidade do negócio.
Ações práticas de curto prazo
O planejamento mais eficiente é aquele que se materializa em ações concretas e imediatas. Segundo Alex Nabuco dos Santos, o locador deve revisar sua carteira com foco em três frentes principais: precificação, contratos e conformidade operacional. Na precificação, é fundamental simular cenários para entender quanto do novo custo pode ser absorvido e quanto pode ser repassado sem comprometer a competitividade do imóvel.
Nos contratos, ajustes pontuais fazem diferença. Revisar garantias, multas, prazos e gatilhos de reajuste ajuda a reduzir inadimplência e a manter estabilidade de receita. Já na conformidade, a prioridade é criar rotina: emissão correta de documentos, conciliação bancária mensal e arquivamento organizado. Muitas autuações decorrem menos do imposto em si e mais de falhas operacionais simples, que poderiam ser evitadas com processos básicos.
Portanto, o planejamento tributário para locadores em 2026 não é uma solução improvisada, mas um processo contínuo de organização, leitura de cenário e tomada de decisão consciente. Alex Nabuco dos Santos enfatiza que quem se antecipa, revisa contratos, separa tipos de locação e fortalece a governança da carteira atravessa a reforma com menos impacto e mais controle. Em um ambiente de transição, vence o locador que transforma obrigação em método e método em vantagem competitiva.
Autor: Roger Tant
